Shitja e tokës bujqësore. Shitjet mostër të kontratës

Tokë e përshtatshme për kultivimin e ushqimit të kërkuar në drejtim të kulturave, konsiderohen objektiva strategjike në të gjitha vendet. Në Rusi, e cila, edhe pse konsiderohet si një pjesë më të madhe të territorit të saj "zonë e bujqësisë të rrezikshme", të përshtatshme për toka bujqësore në bollëk, dhe si çdo burim i dobishëm, ata janë nën vëzhgimin e shtetit.

Tokës për bujqësi, si një subjekt i transaksionit

Gjatë perestrojkës, kur ka pasur pothuajse një ndryshim i plotë i kuadrit ligjor në vend, shteti e ka humbur statusin e saj si pronare e vetme e tokës. Miratuar 1991/04/25, Kodi Toka e RSFSR dhe ndryshimet në Kushtetutën e 1978 individëve që zotërojnë një numër të pakufizuar të vendeve për nevoja të ndryshme. Kështu u krijua e moratoriumit mbi shitjen e tokës bujqësore për një periudhë prej 10 vjetësh, në rast të pranimit të saj të lirë, dhe 5 vjet nga data e blerjes për një tarifë.

Megjithatë, me miratimin në vitin 1993 të Kushtetutës së të gjitha kufizimet u hoqën, dhe faqet janë bërë pjesëmarrës të plotë në qarkullim civil.

Kodi Toka e Federatës Ruse (RF LC), në nenin 11.1 përcakton fushat, si një pjesë e sipërfaqes së tokës, kufijtë e të cilat janë të vendosur dhe të regjistrohen në një ligj të veçantë. Gjithashtu, ato janë të palëvizshme, e ndashme, jo-harxhuese, gjëra të transferueshme që kanë një tipar të veçantë në formën e statusit ligjor (kategori), e cila është vendosur në varësi të qëllimit të tokës.

Në mesin e atyre të listuara në ligjin e kategorive të tokës të përdorura për nevojat e prodhimit bujqësor, janë në radhë të parë, për shkak të rëndësisë së tyre të veçantë për shtetin. Në Pjesën 1 të nenit 77 të RF LC këto përfshijnë pikat e mëposhtme:

• Zonat vendosura jashtë vendbanimeve dhe të destinuara për veprimtarinë bujqësore - (. Fermat, magazinimit të grurit dhe kështu me radhë) të lashtat mbjelljen, bagëti, sanë, si dhe për vendosjen e objekteve përkatëse.
• Fushat në të cilat ju mund të angazhohen në bujqësi por edhe në kategoritë e tjera - zgjidhje e tokës dhe jopyjore tokat e fondit pyjor.

Të gjitha sendet e përshkruara në përbërjen e saj janë heterogjene, dhe të destinuara për shitje në vijim llojet e tyre mund të përfshijnë:

Pjesë të tokës bujqësore

tokat bujqësore zonat që kanë përparësi në përdorim për prodhimin bujqësor	toka jobujqësore zona me objekte "ndihmëse"
toka e punueshme (territor për mbjelljen lashtat)	rrugët e brendshme
bimë shumëvjeçare ushqim plantacion (pemishtet, vreshtat, etj).	bimët pyjore për të mbrojtur kundër efekteve të dëmshme pjese (zjarri, erërat e nxehtë dhe kështu me radhë.)
Depozitat - toka, përdorur më parë si një fushë lëruar, por u largua në pushim për të rimarrë pronat pjellore	Toka për ndërtesa të përhershme ose sezonale, strukturat dhe pajisjet, të cilat janë të destinuara për ruajtjen dhe përpunimin e produkteve bujqësore
nga bari	objektet e ujit - rezervatet natyrore ose sintetike mbyllur (pellgje, prerë uji karrierë)
	Communications, duke përfshirë rikuperim

Pavarësisht përbërjes dhe përmasat e tokës, shitjen e tyre do të jetë subjekt i rregullave të veçanta, të caktuara RF Kodi Toka dhe Ligji Federal № 101-FZ (në tekstin e mëtejmë - Ligji për qarkullim). Megjithatë, ka disa karakteristika të shitjen dhe blerjen e tokës bujqësore me përfshirjen konsiderueshme të tokës ndihmëse. Në veçanti, përbërja e tyre, kushtet e shfaqjes dhe përdorim të mëtejshëm duhet të përfshihen në tekstin e traktatit.

Kufizime në shitjen e tokës

zonave të qarkullimit civil kryhet duke marrë parasysh kufizimet e imponuara nga Civil, Kodit Toka dhe ligje të tjera. Nën ata të kuptojnë kushtet, ndalimi i cili të kufizojë pronari në kohën e tjetërsimit të pronës (servituti, peng, të menaxhimit të besimit, me qira, etj).

Sipas normave të Ligjit mbi qarkullimin, blerjen dhe shitjen e tokës bujqësore ka kufizimet e mëposhtme:

1. Shumë nuk janë transferuar në pronësi të të huajve (individë apo kompani), personat pa shtetësi, si dhe kompanive ruse, në qoftë se pjesa e tyre autorizuar kryeqyteti i pronësisë së huaj prej më shumë se 50%.
2. Zona nuk mund të shiten me një ndryshim të mëvonshëm të kategorisë (destinacionit). Në këtë rast, pasi transaksioni është e lejuar për të ndryshuar përdorimin e lejuar të tokës. Për shembull, zonat për kositje mund të konvertohet në kullota.
3. Sipas nenit 4 të pasme, në pronësi të një subjekti (person ose biznesit) mund të përcaktohet vetëm në zonën - nga 10 deri në 100% të numrit të përgjithshëm të zonave në kufijtë e komunave. Më shumë kufizimet specifike të vendosur rregullat rajonale.

Të drejtat e parablerjes për blerjen e tokës

Neni 8 i Ligjit përcakton pengesa kryesore për qarkullimin e lirë të tokës - prioritet e rajonit për blerjen e tokës, kur ajo është shitur. Duke pasur parasysh rëndësinë strategjike të zonës dhe ushqimit, kufizimet e një mënyrë të veçantë të tjetërsimit, mjaft të arsyeshme.

Thelbi i të drejtave parandaluese është se shitësi me qëllim për të hyrë në në kontratën e ardhshme të shitjes faqes, është i obliguar me shkrim për të dhënë informacionin e mëposhtëm:

• vlera e tokës dhe jetës vendbanimet ndërmjet palëve (jo më shumë se 90 ditë);
• Sipërfaqja e objektit dhe q hektar. metra;
• Vendndodhja (adresa) pjesa e informacioneve kadastrale të regjistrimit;
• kadastrale numër (të kushtëzuar) e tokës;
• informacion në lidhje me shitësit, duke përfshirë detajet e kontaktit.

Njoftimi nuk ka nevojë për të hyrë në informacion në lidhje me konsumatorin. Ligji kërkon një shënim mbi tjetërsimin e vetja. Gjithashtu, ky dokument nuk përbën shkaktohet ndonjë obligim për të shitur.

Njoftimi transmetohet në zyrë apo autoriteti i dërgoi një letër me një listë të bashkëngjitni skedarë. Në shënimet e mëposhtme përkatëse dhe dokumenteve do të jetë prova kryesore në kontestet gjyqësore në vlefshmërinë e kontratës së shitjes.

Në qoftë se organi ekzekutiv (departamenti, ministria, departamenti) rajoni refuzon për të blerë, shitësi me njoftim të duhur, shitjen e tokës tokës bujqësore duhet të mbahen për 1 vit. Por vendimi për blerjen e tokës mund të jetë pozitiv. Në këtë rast, të fillojnë të veprojnë ligjet rajonale artikull siguruar për procedurat e veçanta për të njoftimit shitësit (njoftimi, rendit ose rregullore) dhe regjistrimit të shitjes dhe blerjes të mëvonshëm marrëveshje.

Për shembull, shitjen e tokës bujqësore në rajonin e Moskës në bazë të paragrafit 3 të nenit 10 të ligjit numër 75/2004-OZ e qytetit 12.06.2004, që do të mbahet brenda 60 ditëve pas miratimit të organit komunal për blerjen e tokës.

Përveç të drejtave të rajonit ose bashkisë, legjislacioni rus jep një avantazh dhe të tjerët:

1. Qiramarrësi në pikën 8 të nenit 22 të Kodit Toka e Federatës Ruse ka të drejtë për të blerë tokën me qira nga pronësisë shtetërore të tokës në frontin e të gjithë personave të tjerë të interesuar.
2. Kur pronari i falimentimit - Organizata Bujqësi - pronari i tokës fqinje kanë të drejtën e parablerjes të pasurisë e tij.

Pajtueshmëria me kushte preferenciale blerjes kërkuara. Në rast të shkeljes, blerjen dhe shitjen e tokës bujqësore nuk mund të bëhet ose të shfuqizohet në gjykatë.

Oferta për shitjen e tokës: mostër

Normat artikuj № 101-FZ zhvilluar në nivel rajonal, përmes nxjerrjes së ligjeve të veçanta. Për shembull, shitjen e tokës bujqësore në Ivanovo rregulluar me Ligjin № 31-ons e 8 maj 2008 "Për pjesën e pasme të tokës në rajon Ivanovo." Në rajone të tjera situata në tjetërsimin e këtyre objekteve janë të përfshira në ligjet e përgjithshme si një kapitull ose seksion të veçantë.

E njëjta gjë është e vërtetë në lidhje me njoftimin e shitjes të ardhmen e vendit. Në shumicën e rajoneve, janë të ftuar të dërgojnë një letër në një formë të lirë, duke specifikuar atë me të gjithë informacionin e nevojshëm. Por në disa rajone të formularit të miratuar nga organi ekzekutiv. Për shembull, në njoftimin e Nizhny Novgorod rajon kanë në përputhje me Shtojcën № 1 të Vendimit të Qeverisë № 453-r datë 13 mars 2012

Rrugët drejt transaksionit për pjesën e blerjes

Traktati, si një fakt ligjor, paraqitet si rezultat i procedurave të saj përfundim mes palëve të pavarura (blerësit dhe shitësit), e cila është për të arritur marrëveshje për të gjitha kushtet. Megjithatë, është e nevojshme për të përfunduar një marrëveshje dhe për kushtet e mëposhtme:

1. Formimi i tokës.

Shitja e tokës bujqësore mund të bëhet vetëm në lidhje me faqet e caktuara të veçanta, që do të thotë ata kalojnë nëpër procesin e anketimit (ngritjen dhe konsolidimin e kufijve në terren) dhe regjistrimin kadastral në pajtim me Ligjin Federal № 221-FZ e 24.07.2007

2. Njoftimi i pushtetit ekzekutiv në rajon dhe / ose zonës së dëshirës për të shitur tokën në kushtet konkrete dhe marrjen prej tyre përgjigjen e duhur.

3. marrjes së pëlqimit të një pale të tretë për shitje, të shprehura në formë të shkruar. Ligjet aktuale parashikojnë llojet e mëposhtme të tyre:

• Pëlqimi i bashkëshortit të pronarit për shitje (paragrafi 3 i nenit 35 të Kodit të Familjes).
• Pëlqimi i administratorit të përkohshëm, takim ose sigurimin e sigurisë financiare të kreditorëve për personat (neni 64, 82 dhe 101 të Ligjit Federal № 127-FZ e 26.10.2002 "Për falimentimin").
• Pëlqimin e pronarit (fermat individuale, bujqësore) zona fqinje, nëse i njëjti vend është shitësi në një gjendje të falimentimit në fazën e procedurës së falimentimit.

Kjo listë e kushteve është e hapur, pasi nevoja për veprime të caktuara për përfundimin e kontratës së shitjes varet nga shumë faktorë, duke përfshirë vendin e vetë, vendndodhjen e saj, bartësit të së drejtës, me metodën e përjashtimit.

Për shembull, kur ri-shitjen e asnjë punë, studim është e nevojshme, si lëndë e kontratës që tashmë ka vënë në kontabilitetin e duhur. Njoftimi i autoriteteve të qëllimit për të shitur është e nevojshme vetëm nëse shitësi është një individ privat.

kushtet thelbësore

Dispozitat e nenit 432 të Kodit Civil (Kodi Civil), është përcaktuar se para përfundimit aktuale të transaksionit dhe transferimin e pronës dhe të parave palët duhet të bien dakord për kushtet e mëposhtme:

1. Lënda e kontratës - një përshkrim të plotë të vendit të dallojnë atë nga të tjerët. Praktika ka zhvilluar një sërë të informacionit që duhet të specifikuar në kontratë:

• numër kadastrale;
• Adresa (vendndodhja);
• Zona hektar ose katrore. metra;
• kategori dhe përdorimi i lejuar.

2. Çmimi i tokës së shpronësuar - shprehja material i detyrimit për të paguar shitësit në pajtim me kushtet e tyre të kontratës së shitjes. Ajo mund të specifikohet si për të gjithë territorin, si një e tërë, dhe për zonën njësi. Palët janë të lira të zgjedhin madhësinë e çmimit, por nuk mund të ndryshojë atë në mënyrë arbitrare.

Pa këto kushte zona e shitjes kontratës nuk do të nënshkruhet, por dispozita shumë nga pasuria e tij në personin tjetër vetëm nuk do të ndodhë.

Të drejtat dhe detyrimet e shitësit të ngastrës së tokës

Toke per shitjen e tokës bujqësore do të thotë jo vetëm përkufizimin e objektit dhe çmimin, por edhe një rregullore të plotë të veprimeve të palëve (shitësi dhe blerësi) për transferimin, pranimin dhe pagesën e pronës, si dhe dokumentin e mëvonshëm regjistrimit në Rosreestra.

Të drejtat dhe detyrimet e pronarit të përcaktuara në legjislacionin në fuqi e Federatës Ruse, dhe janë si më poshtë:

1. Detyrat dhe të drejtat e shitësit.

1.1. Duke siguruar të gjitha informatat në dispozicion në lidhje me barrë (kufizimet) pjesë, cilësinë dhe perspektivat për përdorimin e tyre të synuar. Ky informacion:

• për leje për të kryer lloje të veçanta të bujqësisë (vreshta, pajisje, krijimit të objektit, etj);
• prania e stacioneve fqinje që kanë ndonjë efekt në pjesën e fituara;
• Vetitë cilësore të tokës, të cilat ndikojnë në përdorimin dhe shpenzimet;
• të dhëna të tjera se në ndonjë mënyrë mund të ndryshojë vendimin e blerësit për të blerë.

Të drejtat në tokë mund të kufizohet në ngritjen në nivel rajonal, kërkesat specifike për përdorimin dhe mënyrën e menaxhimit dhe të lidhet me mbrojtjen e kafshëve dhe të botëve të bimëve, mbrojtjen e tokës, vendbanimet e specieve të rralla të kafshëve apo shpendëve, rrugët e migrimit natyrore dhe kështu me radhë.

Pronarët e tokës nuk mund të di në lidhje me të gjitha kufizimet, por duhet të specifikojë në kontratë janë ato të cilat janë të njohura.

1.2. Transferimit të tokës.

Sipas kësaj dispozite i referohet veprimet e shitësit në fakt dhe në ligj, gjatë prezantimit të blerësit të pronësisë së tokës. Dhe nuk do të thotë kuptimi literal i "ndarjes", dhe që është ngulitur në fjalë është ligji.

Sipas paragrafit 1 të nenit 224 të Kodit Civil, çdo send është konsideruar që do të jepet pas pranimit të drejtpërdrejtë në posedim të blerësit. Ky i fundit mund të shprehet si një pjesë të lirimit të pronës shitësit ose ndërprerjes së bujqësisë.

Detyrimi për transferimin është bërë në formën e një dokumenti të veçantë - aktin e transferimit dhe pranimit të nënshkruar nga palët kontraktuese dhe vetëm pastaj të konsiderohen përmbushur.

2. E drejta themelore e shitësit është aftësia për të kërkojë pagesën në kohë të tokës sipas kushteve të kontratës së shitjes. Nëse prona është tjetërsuar autoritetin ekzekutiv, ai mund:

• monitoruar sigurinë dhe përdorimin e faqes;
• kërkojnë qëllimin e përdorimit të pronës, si dhe përmbushjen e detyrimeve të tjera për përdorimin e territorit.

Të drejtat dhe detyrimet e blerësit të ngastrës së tokës

Dispozitat për veprimet dhe aftësitë e blerësit, si rregull, janë të ngjashme në lidhje me shitësit. Për më tepër, ky i fundit mund të mos jetë në gjendje të kryejnë detyrat e tyre pa veprimet përkatëse të blerësit. Në përgjithësi ato mund të ndahen në 2 grupe:

1. Detyrimet themelore.

1.1. Vlera e parave e tokës në shumën, afatet dhe procedurat e përcaktuara në kontratën e shitjes. Si rregull, kjo rezulton në transferimin e fondeve në llogarinë në rendin e pagesës së plotë.

1.2. Veprimet që synojnë miratimin e tokës në posedim aktual të tokës dhe duke e bërë aktin e pranimit dhe transmetimit.

Numri i përgjegjësive shtesë të caktuar për blerësit, është mjaft i madh dhe zakonisht përfshin marrëveshjen për të paguar taksën e tokës nuk është nga data e ndryshimit të pronarit të tokës në të dhënat e autoriteteve tatimore, dhe nga data e lidhjes së kontratës së shitjes ose fillimit të përdorimit aktual të objektit. Ajo është, si rregull, i detyruar për të kryer dhe të paguajnë për regjistrimin e transferimit të të drejtave të tokës në organet Regjistrohu ruse.

Në qoftë se objekti i shitjes nga pronari vepron si autoritet, përgjegjësitë e tjera mund të transferohen për blerësin, duke përfshirë:

• mirëmbajtjes software dhe përmirësimi i territorit ngjitur, dhe qasje rrugët;
• Kushtet dhe procedura për zhvillimin e zonës së mbjelljes;
• duke siguruar qasje të lirë të përfaqësuesve të organeve shtetërore në zonë për qëllime fermë-të verifikimit;
• ruajtja e anketës, shënuesit e studimit;
• një grup të caktuar dhe kohën e aktiviteteve për të mbrojtur dhe për të përmirësuar gjendjen e tokës.

2. Blerësi drejta Gjëja kryesore përmbush detyrimet e shitësit dhe është që të kërkojë transferimin në kohë të ngastrës së tokës me zbatimin e qetë të kompetencave të tyre të një pronar:

• ndërtimin e ndërtesave dhe strukturave për qëllime bujqësore;
• përdorin për qëllimet e tyre minerale publik, nëntokësore dhe organeve të mbyllura të ujit;
• e ujitjes, kullimit, bonifikimin e tokave, pellgje pajisje (pellgje dhe guroret tallaze).

Kontratat blerja e tokës nuk janë të detyrueshme dhe janë formuar nga rregullat e përgjithshme për shitjen e pasurive të patundshme. Por kjo nuk është e ndaluar që të përdorë instrumentet, format më parë ekzistuese të kontratave. Për shembull, rendi i RF Roskomzema 1-16 / 770 nga 06.02.1993 u miratua mostër të kontratës për shitjen e tokës bujqësore. Aktualisht, ky dokument është i pavlefshëm, por ajo mund të shërbejë si referencë për transaksionet mbi tjetërsimin e tokës.

Dispozitat e pavlefshme e kontratës së shitjes

Paragrafi 2 i nenit 37 të Kodit të Tokës RF liston kushtet në të cilat shitja e tokës bujqësore do të jetë e pavlefshme:

1. E drejta e shitësit ose ndonjë person tjetër të shpengojë pronën mbrapa në të, ose në asnjë rrethanë. Prania e një dispozite të tillë është në kundërshtim me thelbin e pronës.
2. kufizim i ri pronar (blerësi) për mundësinë e urdhrave të mëtejshme të marra pronën. Për shembull, një ndalim mbi hipotekat, mbjelljen e kulturave të caktuara, leasing dhe kështu me radhë.
3. Shitës çlirimi i vendit nga detyrimi kur një pretendim dhe kërkesa në vendin nga palët e treta ose autoriteteve publike. detyrë për të kompensuar blerësin për dëmet apo tërheqjen e pengesave për të përdorur tokën e parashikuara nga neni 461 i Kodit Civil.
4. Përshkrimi i veprimeve të pronarit të ardhshëm, në ndonjë mënyrë lidhur me ndryshimin e kategorisë së tokës ose duke e përdorur atë për qëllime të tjera, nuk dmth për bujqësi.

Krijimi i këtyre kufizimeve ka kuptim dhe efektivitetit të caktuar. Për shembull, në sajë të tyre, përveç kur nën maskën e shitjes është një kontratë e pengut. Në varësi të shtrirjes dhe qëllimin e përfshirjes në marrëveshjen, shitjen e tokës bujqësore mund të shfuqizohet pjesërisht ose plotësisht.

Mënyra për të hyrë në një kontratë e shitjes

Duke marrë parasysh pronësinë dhe strukturën subjekt identifikon procedurën e mëposhtme për shitjen e tokës bujqësore:

1. Blerjen e tokës private për blerjen dhe shitjen e rregullave të gjithanshëm me kusht § 7 të Kapitullit 30 të Kodit Civil, nenet 30 dhe 38 të Kodit të Tokës RF, Neni 8 i Ligjit Federal № 101-FZ.
2. blerjes Site nëpërmjet tenderëve (ose ankandeve). Zakonisht kjo procedurë kryhet pas transferimit të parcelave në pronësi publike. Rregullat e veçanta që përcaktojnë shitjen e veçantë të tokës bujqësore nëpërmjet ankandeve, mungojnë, dhe normat e Ligjit për qarkullimin referohen dispozitave standarde të nenit 38-38.1 të RF LC.
3. Site blerjes qiramarrësit. Me këtë metodë e blerjes është pronësia shumë e rëndësishme. Nëse shitja është subjekt i një seksion të veçantë, transaksioni ndodh mbi rregullat universale. Por blerjen e tokës me qira nga shteti apo rajoni, si më poshtë nga paragrafi 4 i nenit 10 të Ligjit për qarkullim, kjo është e mundur në mënyrë të favorshme, por vetëm në mungesë të rregulloreve në fuqi të lëshuara nga autoritetet shtetërore ose komunale për të siguruar tokë me qira.

Parimi i lirisë së kontratës zbatohet, në veçanti, dhe në rrugën për përfundimin e saj, e cila bën të mundur për shkatërrimin e tokës jo vetëm për rregulla universale, por me anë të ankandeve të tokës private (ankande). Dispozitat e Ligjit për qarkullimin nuk e lejojnë, duke i detyruar në përputhje me detyrimin në autoritetin e njoftimit të subjektit të qëllimit për të shitur tokën.